Hukum Perikatan dalam Jasa Konstruksi

Perikatan merupakan hubungan hukum yang terjadi antara orang yang satu dengan orang yang lain dapat berupa perbuatan, peristiwa atau keadaan. Perikatan juga terdapat dalam bidang hukum lainnya, seperti :

  • hukum harta kekayaan (law of property) : perikatan jual beli, sewa menyewa, perbuatan melawan hukum yang merugikan orang
  • hukum keluarga (family law) : perikatan karena perkawinan, kelahiran anak
  • hukum waris (law of succession) : perikatan untuk mewaris karena kematian pewaris, membayar hutang pewaris
  • hukum pribadi (personal law) : perikatan untuk mewakili badan hukum oleh pengurusnya

Menurut ilmu pengetahuan hukum perdata, pengertian perikatan ialah suatu hubungan dalam lapangan harta kekayaan antara dua orang atau lebih dimana pihak yang satu berhak atas sesuatu dan pihak lain berkewajiban atas sesuatu.

Perikatan, lahir karena suatu persetujuan bisa juga karena undang-undang. Persetujuan yang dibuat haruslah sesuai dengan undang-undang yang berlaku. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik yaitu keinginan subyek hukum untuk berbuat sesuatu, kemudian mengadakan negosiasi dengan pihak lain, dan sudah barang tentu keinginan itu sesuatu yang baik. Itikad baik yang sudah mendapat kesepakatan terdapat dalam isi perjanjian untuk ditaati oleh kedua belah pihak sebagai suatu peraturan bersama. Isi perjanjian ini disebut prestasi yang berupa penyerahan suatu barang, melakukan suatu perbuatan, dan tidak melakukan suatu perbuatan.

Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi 4 syarat:

  • Kesepakatan mereka yang mengikatkan diri.
  • Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
  • Suatu pokok persoalan tertentu.
  • Suatu sebab yang tidak terlarang.

Subyek hukum atau pribadi yang menjadi pihak-pihak dalam perjanjian atau kuasa hukumnya pada saat terjadinya perjanjian dengan kata sepakat dikenal dengan asas kepribadian. Dalam praktek, para pihak tersebut lebih sering disebut sebagai debitur dan kreditur. Debitur adalah yang berhutang atau yang berkewajiban mengembalikan, atau menyerahkan, atau melakukan sesuatu, atau tidak melakukan sesuatu. Sedangkan kreditur adalah pihak yang berhak menagih atau meminta kembali barang, atau menuntut sesuatu untuk dilaksanakan atau tidak dilaksanakan.

Berdasarkan kesepakatan pula, bahwa perjanjian itu dimungkinkan tidak hanya mengikat diri dari orang yang melakukan perjanjian saja tetapi juga mengikat orang lain atau pihak ketiga.

Sumber-sumber hukum perikatan

Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultasi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultasi pengawasan pekerjaan konstruksi. Para pihak dalam suatu pekerjaan konstruksi terdiri dari pengguna jasa dan penyedia jasa. Pengguna jasa dan penyedia jasa dapat merupakan orang perseorangan atau badan usaha baik yang berbentuk badan hukum maupun yang bukan berbentuk badan hukum. Penyedia jasa konstruksi yang merupakan perseorangan hanya dapat melaksanakan pekerjaan konstruksi yang berisiko kecil, yang berteknologi sederhana, dan yang berbiaya kecil. Sedangkan pekerjaan konstruksi yang berisiko besar dan/atau yang berteknologi tinggi dan/atau yang berbiaya besar hanya dapat dilakukan oleh badan usaha yang berbentuk perseroan terbatas atau badan usaha asing yang dipersamakan.

Jasa konstruksi mempunyai peranan penting dan strategis dalam pencapaian berbagai sasaran guna menunjang terwujudnya tujuan pembangunan nasional, di mana pembangunan nasional bertujuan untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur yang merata material dan spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Untuk itu, dirasakan perlu pengaturan secara rinci dan jelas mengenai jasa konstruksi, yang kemudian dituangkan dalam di dalam Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi (“UU Jasa Konstruksi”).

Kontrak Kerja Konstruksi

Pengaturan hubungan kerja konstruksi antara pengguna jasa dan penyedia jasa harus ada dalam kontrak kerja konstruksi. Suatu kontrak kerja konstruksi sekurang-kurangnya harus mencakup uraian mengenai, para pihak,  rumusan pekerjaan, masa pertanggungan dan/atau pemeliharaan, tenaga ahli, hak dan kewajiban para pihak, tata cara pembayaran, cidera janji, penyelesaian perselisihan, pemutusan kontrak kerja konstruksi, keadaan memaksa (force majeure), kegagalan bangunan, perlindungan pekerja, dan aspek lingkungan. Sehubungan dengan kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan, harus memuat ketentuan tentang hak atas kekayaan intelektual.

Sanksi administratif yang dapat dikenakan atas pelanggaran UU Jasa Konstruksi adalah berupa, peringatan tertulis, penghentian sementara pekerjaan konstruksi, pembatasan kegiatan usaha dan/atau profesi, larangan sementara penggunaan hasil pekerjaan konstruksi (khusus bagi pengguna jasa), pembekuan izin usaha dan/atau profesi, dan pencabutan izin usaha dan/atau profesi. Selain sanksi administratif tersebut, penyelenggara pekerjaan konstruksi dapat dikenakan denda paling banyak sebesar 10% (sepuluh per seratus) dari nilai kontrak atau pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun.

CONTOH KONTRAK KERJA BIDANG KONSTRUKSI

KONTRAK

PELAKSANAAN PEKERJAAN PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL

antara

CV. Zahra Azzahra

Dengan

Lala Lili

_____________________________________________________

Nomor : 1

Tanggal : 5 Agustus 2015

Pada hari ini Senin, tanggal 5 Agustus 2015 kami yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : Intan Nurmala Putri

Alamat : Melati Raya, Bogor

Telepon : 12345678

Jabatan : Manager Konsultan

Dalam hal ini bertindak atas nama CV. Zahra Azzahra dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama.

dan

Nama : Lala Lili

Alamat : Jl. Mawar, Bogor

Telepon : 858585858

Jabatan : Manager Engineering

Dalam hal ini bertindak atas nama Pemilik atau Kuasa Pemilik dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua.

Kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan ikatan Kontrak Pelaksanaan Pekerjaan Pembangunan Rumah Tinggal yang dimiliki oleh Pihak Kedua yang terletak di Taman Yasmine, Bogor.

Pihak Pertama bersedia untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan, yang pembiayaannya ditanggung oleh Pihak Kedua, dengan ketentuan yang disebutkan dalam pasal pasal sebagai berikut :

Pasal 1

Tujuan Kontrak

Tujuan kontrak ini adalah bahwa Pihak Pertama melaksanakan dan, menyelesaikan pekerjaan Pembangunan Rumah Tinggal yang berlokasi tersebut diatas.

Pasal 2

Bentuk Pekerjaan

Bentuk pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh Pihak Pertama adalah sebagai berikut :

1. Pekerjaan Perencanaan ( gambar kerja, spesifikasi material dan bahan, serta time schedule proyek ).

Terlampir Timeschedule Perencanaan no. bp/050815/2015, tertanggal 10 Agustus 2015

2. Pekerjaan Bangunan ( pelaksanaan konstruksi bangunan, sesuai dengan spesifikasi material dan bahan yang akan dilampirkan oleh pihak pertama pada saat Pekerjaan Perencanaan selesai, dan telah disetujui oleh pihak kedua )

Pasal 3

Sistem Pekerjaan

Sistem pekerjaan yang disepakati oleh kedua belah pihak adalah sebagai berikut :

1. Pihak kedua menggunakan system penunjukan langsung dengan memberikan anggaran biaya ( budget ).

Pihak Kedua memberikan anggaran biaya kepada Pihak Pertama sebesar Rp. 5.000.000.000 ( lima Milyar Rupiah ).

2. Anggaran Biaya sebesar Rp. 5.000.000.000 ( lima Milyar Rupiah ) termasuk rincian :

a. Pekerjaan Perencanaan

b. Pekerjaan Bangunan

Dan tidak termasuk :

a. Pajak – pajak yang di timbulkan atas pelaksanaan pembangunan termasuk : Pajak kontraktor, pajak pribadi, pajak membangun sendiri dan lain-lain.

b. IMB ( Ijin mendirikan bangunan ) mulai dari tingkat klian banjar, lurah / kepala desa, camat dan pihak ciptakarya badung.

3. Pihak pertama berhak menentukan luasan ruang bangunan, spesifikasi bahan dan material bangunan, dan bentuk bangunan yang akan disesuaikan dengan anggaran biaya ( budget ) yang di berikan oleh pihak kedua.

Pasal 4

Biaya

Adapun biaya pembangunan rumah tinggal tersebut adalah Rp. 5.000.000.000 ( lima Milyar Rupiah )

Pasal 5

Sistem Pembayaran

Pembayaran atas pekerjaan pembangunan tersebut diatas dilakukan dalam beberapa tahap yaitu :

Tanda Jadi : Tanda jadi sebesar Rp. 15.000.000 ( lima belas juta rupiah ) yang harus dibayarkan pada saat pekerjaan perencanaan ( Pasal 2 ayat 1 ) mulai dikerjakan, yaitu pada tanggal 10 Agustus 2015

Downpayment  Pembayaran 30 % x Rp 5.000.000.000 = Rp. 1.500.000.000 (satu milyar lima ratus juta rupiah) yang harus dibayarkan pada saat pekerjaan bangunan ( Pasal 2 ayat 2 ) mulai dikerjakan, yaitu pada tanggal 10 Agustus 2015

Tahap I  Pembayaran 25 % x Rp 5.000.000.000 = Rp. 1.250.000.000 (satu milyar dua ratus lima puluh juta rupiah) setelah pekerjaan dinding dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal 25 Agustus 2015

Tahap II  Pembayaran 20 % x Rp 5.000.000.000 = Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah) setelah pekerjaan atap dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal 15 september 2015

Tahap III  Pembayaran 20 % x Rp 5.000.000.000 = Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah) setelah pekerjaan lantai dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal 1 Oktober 2015

Pelunasan  Pembayaran 5% x Rp 5.000.000.000 = Rp. 250.000.000 dikurangi tanda jadi Rp. 15.000.000 menjadi Rp. 190.000.000 (seratus Sembilan puluh juta rupiah) setelah pekerjaan selesai.

yang harus dibayarkan pada tanggal 30 oktober 2015.

Pembayaran tersebut harus dilakukan melalui transfer ke rekening :

Penerima : CV Zahra Azzahra

Bank : Maju Sentosa

No rekening : 050890181289

Pasal 6

Jangka Waktu Pengerjaan

Jangka waktu pengerjaan adalah tiga bulan, terhitung setelah kontrak ini ditandatangani oleh kedua belah pihak dan pembayaran tahap pertama diterima oleh Pihak Pertama pada tanggal 10 Agustus 2015

Apabila terjadi keterlambatan pengerjaan pembangunan dari waktu yang telah ditentukan, maka Pihak Pertama wajib membayar denda kepada Pihak Kedua sebesar Rp. 50.000/hari. ( lima puluh ribu rupiah perhari ).

Pasal 7

Perubahan

Apabila pada waktu pengerjaan pelaksanaan konstruksi terdapat perubahan perubahan terhadap luasan, posisi dan bentuk serta penambahan material bangunan, diluar dari perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah Pihak, maka Pihak Kedua wajib membayar setiap perubahan pembongkaran dan pemasangan kembali yakni sebesar Rp. 100.000/M2. ( seratus ribu rupiah permeter persegi )

Pasal 8

Masa Pemeliharaan

  1. Masa pemeliharaan berlaku selama 3 bulan, setelah selesai

pekerjaan/serah terima hasil pekerjaan yang diikuti dengan penandatanganan berita acara penyerahan bangunan.

  1. Apabila dalam masa pemeliharaan tersebut terdapat kerusakan yang disebabkan bukan dari pekerjaan Pihak Pertama, maka Pihak Kedua tidak berhak menuntut Pihak Pertama untuk mengerjakannya.

Namun, Pihak Pertama dapat memperbaiki kerusakan tersebut sesuai dengan formulir perubahan dengan biaya yang ditanggung oleh Pihak Kedua sebesar Rp. 100.000/M2 ( termasuk biaya upah tukang & material ).

Pasal 9

Lain – Lain

Pihak Pertama dan Pihak Kedua akan bersama- sama mematuhi dengan baik dan bertanggung jawab terhadap seluruh kesepakatan kerja yang telah disetujui.

Demikian Kontrak Kerja ini telah di setujui dan di tanda tangani untuk dilaksanakan dengan sebagai mana mestinya tanpa adanya campur tangan dari pihak lain.

Pihak Pertama                                                                                            Pihak Kedua

( Intan Nurmala Putri )                                                                              (Lala Lili)

CV. Zahra Azzahra

 

2 thoughts on “Hukum Perikatan dalam Jasa Konstruksi

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s